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商品房销售广告性质及效力的认定
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根据《合同法》第15条第1款规定,商业广告在原则上是一种要约邀请,一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但由于近年来,出卖人利用广告做过分夸大宣传,诱骗买受人订立购房合同,但事后却不予兑现,这也是商品房投诉率逐年上升的主要原因。但由于商业广告、宣传资料一般只能作为邀请处理,只要在合同中未有约定,便很难追究出卖人的责任。基于此,要求广告对出卖人有所约束,是非常必要的。而《商品房买卖解释》第3条民却将某些下去哦售广告和选欻你聊视为合同的一部分。该条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但实处麦仁酒店商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为买卖合同的内容,当事人违反的,应当承担违约责任。对于该条的适用,应把握以下几点:

(一) 所做说明及允诺具体确定,即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象,确定的小区规划目标、配套设施,对于一些虚幻的描述,如“成功人士的选择”、“坐摇篮繁华”、“具有无限的升值潜力”等,则显然不符合这一特征,不能作为要约内容对待。

 

(二) 广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺,包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸,设备安装的数量、品牌,住宅小区的规划、配套设施等,对于开发范围外的描述,一则并不能由出卖人控制,二则这些描述的真伪买受人只要现场观察一下或有关规划部门咨询一下即可了解,广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述,这些开发范围外的宣传即属此类,买受人应对此描述负有鉴别的义务,否则应为自己的疏忽大意承担责任。

(三) 对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响,即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑,对买卖合同的订立产生重要的影响,而且属于房屋价格的构成要件,如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施,免费或优惠享受的配套设施,房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。

 

 

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